Garantías en viviendas nuevas: Conoce tus derechos en Chile

La adquisición de una propiedad nueva es, técnicamente, la compra de un sistema complejo de ingeniería. En Chile, el marco regulatorio principal es la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), específicamente su Artículo 18, que establece que el primer vendedor (inmobiliaria) es responsable por todos los fallos o defectos de construcción.

Sin embargo, muchos propietarios desconocen los plazos exactos, qué cubre cada garantía y cómo hacer valer sus derechos legales. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para proteger tu patrimonio.

Los Tres Pilares de la Garantía Legal

La legislación chilena no es ambigua; clasifica las responsabilidades en plazos claros basados en la criticidad del componente afectado:

1. El Plazo de 3 Años: Terminaciones y Acabados

Este periodo protege al propietario de defectos estéticos y funcionales de uso inmediato. Aunque suelen ser los más visibles, son los que prescriben más rápido.

Componentes cubiertos:

• Pinturas y revestimientos de muros
• Cielos falsos y molduras
• Revestimientos de piso (cerámicos, porcelanatos, fotolaminados)
• Quincallería (manillas, bisagras, rieles de closets)
• Grifería y muebles de cocina/baño
• Enchufes e interruptores (parte visible)

Hito Crítico: El conteo inicia el día de la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), no desde la entrega de llaves.

2. El Plazo de 5 Años: Instalaciones y Elementos Constructivos

Aquí entramos en el terreno de la habitabilidad y seguridad técnica. Estos fallos suelen requerir instrumentación profesional para ser detectados a tiempo.

Componentes cubiertos:

• Redes de gas (cañerías y conexiones)
• Instalación eléctrica completa (tableros, circuitos, cableado)
• Red de agua potable y alcantarillado
• Instalaciones térmicas (calefacción central)
• Impermeabilización de techumbres, terrazas y muros perimetrales
• Puertas y ventanas (herrajes y marcos)
• Aislación térmica y acústica

Hito Crítico: El plazo inicia con la Recepción Definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM), documento que debe entregarte la inmobiliaria.

3. El Plazo de 10 Años: Estructura Soportante

Es la garantía máxima y protege la estabilidad estructural del edificio. Cubre fallas que comprometen la seguridad y habitabilidad de la construcción.

Componentes cubiertos:

• Cimientos y sobrecimientos
• Muros de carga (estructurales)
• Vigas y pilares de hormigón o acero
• Losas de entrepiso y cubierta
• Estructura general del edificio

Hito Crítico: Al igual que las instalaciones, se cuenta desde la Recepción Definitiva otorgada por la DOM.

¿Cómo Gestionar un Hallazgo Técnico?

Detectar una falla es solo el 50% del trabajo; el otro 50% es la gestión legal del reclamo. En Okasa.cl recomendamos seguir este protocolo:

Paso 1: Documentación Fotográfica Profesional

Capture el defecto en alta resolución desde múltiples ángulos. Si es posible, documente bajo distintas condiciones (ejemplo: filtraciones durante lluvia, grietas con y sin luz natural).

Paso 2: Notificación Formal a la Inmobiliaria

No basta con un correo electrónico informal o un mensaje de WhatsApp al vendedor. Se debe enviar una carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo, citando expresamente:

• Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones
• Ley 19.472 sobre protección de los derechos de los consumidores inmobiliarios
• Descripción técnica del defecto detectado
• Plazo de garantía aplicable

Paso 3: Informe Pericial Técnico

Aquí es donde nuestra labor cobra valor. Un informe técnico profesional que detalle la norma chilena incumplida (NCh - Normas Chilenas) obliga a la inmobiliaria a responder técnicamente y no solo con argumentos comerciales.

El informe debe incluir: registro fotográfico completo, identificación del defecto según normativa técnica, evaluación de la gravedad y recomendaciones de reparación específicas.

La Importancia de la Inspección Pre-Vencimiento

Muchos propietarios cometen el error de solicitar una inspección solo al recibir las llaves. Sin embargo, realizar una Auditoría Técnica estratégica es la clave para proteger tu inversión:

Momento 1: Al recibir la vivienda (Mes 0)

Inspección completa para detectar defectos evidentes y exigir correcciones antes de firmar la recepción conforme.

Momento 2: Antes de vencer las terminaciones (Mes 30-34)

Revisión focalizada en pinturas, cerámicas, puertas y elementos que tienen garantía de 3 años. Esta es tu última oportunidad para reclamar defectos estéticos sin costo.

Momento 3: Antes de vencer las instalaciones (Mes 56-58)

Aquí es fundamental utilizar termografía infrarroja para detectar filtraciones invisibles, problemas de impermeabilización y fallas en instalaciones eléctricas ocultas. El "enemigo silencioso" debe ser reparado por la inmobiliaria, no salir de tu bolsillo.

Momento 4: Antes de vencer la estructura (Mes 115-118)

Inspección estructural completa para detectar grietas, asentamientos diferenciales o problemas de cimientos que puedan manifestarse con el tiempo.

Casos Reales: Cuando NO Aprovechar la Garantía Sale Caro

Caso 1: Filtración Detectada en el Año 6

Un propietario en Maipú detectó humedad en el cielo del baño en el año 6 de haber recibido su departamento. Como la garantía de impermeabilización ya había vencido (5 años), tuvo que pagar $800.000 por la reparación completa.

¿Se pudo evitar? Sí. Con termografía en el mes 58, habríamos detectado la filtración invisible y la inmobiliaria habría reparado sin costo.

Caso 2: Cerámicas Despegadas en el Año 4

Una cliente en Puente Alto notó que varias cerámicas del baño sonaban "huecas" en el año 4. Como la garantía de terminaciones es de 3 años, no pudo reclamar y debió costear la reparación ($350.000).

¿Se pudo evitar? Sí. Una inspección en el mes 34 habría detectado las cerámicas mal pegadas y exigido la reparación dentro del plazo legal.

Tu Plan de Acción

¿Por Qué Elegir Okasa para tu Inspección?

• Experiencia legal: Conocemos la LGUC y la Ley 19.472 al detalle
• Tecnología avanzada: Termografía infrarroja, medidores de humedad, nivel láser
• Informes accionables: Documentos técnicos que las inmobiliarias no pueden ignorar
• Seguimiento de plazos: Te recordamos cuándo hacer cada inspección crítica

En Okasa.cl, no solo detectamos problemas: te entregamos las herramientas legales para que la inmobiliaria responda. Nuestros informes citan normas específicas (NCh170, NCh433, NCh853) que obligan a reparaciones profesionales, no parches temporales.